부동산(전세,월세) 계약에 관한 정리요약..

제 나름대로 정리해 보았습니다. ㅋ (주의: 정확하지 않을 수 있음;;;;;;;;)


[건물확인]
조망, 채광, 상권(마트,주민센터,병원,도서관,학교,은행), 교통
층수(되도록 1층), 형태(원룸/미투/투룸/쓰리룸), 크기, 현관출입 보안
벽지, 장판, 싱크대, 창(틀), 문상태
옵션 : 가스레인지, 냉장고, 세탁기, TV, 붙박이장, 인터넷, 기타 (=> 가격 정하는 *변수가 됨)
공과금 : 관리비,수도세/전기세,도시가스 납부
전세(보증금 큰 월세, 반전세)일 경우...원룸수요가 많은지?
 => 가격형성이 높더라도 집을 뺄 때 빠르게 처분할 수 있고, 보증금 환급이 빠르다.



[등기부등본확인]
법원이나 등기소, 인터넷 등기소에서 확인가능
등기부등본상 소유자 = 계약할 소유자가 동일인인지 주민등록증으로 확인.
(갑)구에 압류,가압류, .. 사항확인 => 이 사항이 있으면 되도록...하지 않도록
(을)구에 근저당,.. => (건물시가 - 저당설정금액) - 자신의 보증금 > 건물시가의 20%↑ 이상이면..안전..!
(개인생각에 따라 달리 책정될 수도 있지만, 보통 경매로 넘어가면 건물시가보다 많이 낮은 가격에서 가격형성이 이뤄지는 것을 감안해야 함..) 

임대차보호법 의거 최우선 변제금액과 여분의 금액, 저당설정액을 계산해서 잘..판단~!
(최우선변제금액 범위에서 보증금을 걸고, 월세로 살아도 됨)
가격 조정 비율 => 월세 1만원 : 전세 100만원

      구분            특별시      직할시      기타시
소액보증범위      6000만원   5000만원   4000만원
최우선변제금액   2000만원   1700만원   1400만원

+ 미등기 건물의 경우
[문] 제가 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기인데 이러한 건물에도 주택임대차보호법이 적용되어
     임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권을 행사할 수 있는지요？

[답] 미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 
     따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고
     저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다.
     다만 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제소유자(건축물관리대장에 의하여 
    건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 
     합니다.



[계약서 작성]
실제 소유자와 계약시, 신분증 확인 후 계약한다. 
대리인의 경우 위임장과 인감증명서 확인을 한다. 반드시~

등기부등본 표제부와 건물 상세내역이 같도록 작성 (주소는 틀리지 않고 정확하게.....동, 호수까지 자세히 기록)
특약사항에는 관리비를 어떻게 납부할껀지, 월세 납부는 언제로 하는지, ....

계약금 설정 후 지급하고, 영수증을 필히 받아둘 것!!
잔금처리일과 입주할 날을 정함!

부동산임대차계약서 및 중개대상물확인설명서, 보증관련서류(공제증서)를 받아둔다.

손해배상책임증서(공제증서)의 경우 살펴봐야할 것들
보증기간이 지나지 않았는지? 
전국부동산중계협회에 공제가입을 한 사람이 현재 부동산중계소 대표와 일치하는지?

---------------------------------------------------------------------------- (한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr/) ▶ 회원서비스 ▶ 중개사무소 : 클릭) 전화문의로 공제번호등으로 진위여부도 확인가능

[계약서 작성 후]
주민센터에서 전입신고와 동시에 확정일자를 받아둔다.
잔금 처리 후 영수증을 받아두고, 열쇠 받고 입주!!