전세/월세 계약 주의사항!

<주택방문체크>

1,누수,균열,곰팡이, 습기
2,수압
3,욕실 변기막힘
4, 싱크대배수
5,방문,창문파손 여부
6,도배,장판상태
7,전기배선
8,보일러 작동이상유무
9,관리비.공과금체크
10,일조,조망,환경,교통,주차문제체크
11,기타

 상기 사항을 체크 점검하여 이상여부는 협의로서 조치를 요구합니다.

 

<임대차계약 시 확인사항>

임대권한이 있는지(소유권자 및 대리인)와 계약을 하되 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고

대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서를 확인합니다.

① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
② 계약금,잔금의 금액,지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법 표시
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
⑥ 시설상태 및 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복문제 확인
⑧ 위약 및 계약해제 사항 확인
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 중개수수료 지불문제 확인
⑪ 중개대상확인·설명서 작성 및 교부

* 요구사항,제시사항은 특약으로 명시.

<권리관계 확인>

  임대차계약 전에 등기부등본을 발급해 보는 것은 필수적입니다.

등기소에서 등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면

계약하지 않는 것이 좋습니다.

이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀금액이 보증금보다 많다면 큰 문제가 되지 않습니다.

하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매낙찰가액이 주택값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당금액을 제하고 전세보증금을

보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없습니다.

또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다.

따라서 웬만해서는 선순위 근저당이 설정된 집에 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없습니다.

소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며

가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없습니다.

 

가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록

법원에 임시 보전한 상태를 말합니다.

이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거 당하는 것은 물론

 보증금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요해야합니다.

계약후 사항

 

<전입신고 하기>

동사무소 답방.

<확정일자 받기>

확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말합니다.

그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것입니다.

전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에  기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후,
확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서입니다.

 

임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는

이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없습니다.

또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있습니다.

확정일자인을 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있습니다.

 

임대차 보호법상 1년을 기간으로 하더라도 2년을 보장하므로 월세인 경우는 1년씩 계약하는것이 유리합니다.

보증금이 있는 월세는 대부분 후불 월세이므로 한달이후에 매월 정해진 월세를 지불합니다.