집 구하고 계약 하기전에 반드시 확인해야 할것

전.월세 구할 때 보통 교통이나 주거환경 등을 많이 고려하여 집을 선택하는 경우가 많습니다.

그러다 보니, 가장 중요한 요소를 간과하게 되어 나중에 보증금 반환 문제 때문에 분쟁이 자주 발생하게

되는 걸 종종 목격하게 됩니다.

 

전.월세 구할 때 가장 고려해야 할 점은, 깨끗하고 멋진 집이 아니라, 나중에 계약 끝나자마자 100%

내 보증금 받고 나올 수 있는 집이냐가 무엇보다 중요하며 이 점에 중점을 두고 집을 구하셔야 합니다.

 

특히 집주인과의 트러블 등 생각지 못한 많은 변수가 도사리는게 전.월세입니다.

외관이 깨끗한 집보다는 서류상 깨끗한 집을 권해드립니다. 아래 방법대로 한 번 해서 본인 스스로 싸고 저렴한

집을 스스로 선택해 보시기 바랍니다.

 

부동산에 잘 모를수록 부동산 중개인의 말에 현혹되지 마시기 바랍니다.

권리관계 분석 제대로 해 주지 않으며 그저 깨끗한 집만을 보여주면 시세 몇 억짜리 건물에 근저당(혹은 가압류) 

몇 천있는데 그 정도면 괜찮다는 식으로 두리뭉실하게 넘어가는 부동산 중개인들 많습니다.

 

중개업자가 통상 하는 이야기들을 정리하면 아래와 같습니다.

실 거래가 몇 억짜리에 근저당 이 정도면 괜찮다.

문제 없는 집이다. 이미 세입자들 그렇게 살고 있다. 전에 살던 세입자도 아무 문제 없이 살다 나갔다.

바로 계약해야지 그렇지 않으면 이렇게 좋은 집 바로 나간다. 구하기 힘들다.

융자나 근저당 문제는 집주인이 다 알아서 해 주기로 했다. 믿어도 된다.

괜챃다. 믿어라..등등...

이런 말에 현혹되지 않기를 바랍니다.

(대개는 그 날 처음 본 중개인들입니다. 단 몇 십분 이야기 나눠보고 무조건 사람을 믿으라는 것은 좀....

 물론 사람을 믿어야 겠죠. 하지만 적게는 수 백에서 많게는 수 억이 오가는 거래입니다.

 그런데 단 세 마디 믿.어.라. 그 말만 듣고 선뜻 돈을 건네기는.....

 믿어라는 말 안해도 신뢰가 가는 사람은 믿게 되어 있습니다. 신뢰가 안 가니 믿으라고 하는 거죠.)

 

어찌되었든 부동산 업자가 맨 처음 소개시켜주는 집은 세입자 편에서 보여주는 집이 아닙니다.

매물로 나와 있는 집을 우선적으로 소개시켜 주다 보니 임차인 조건에 맞는 집이 아니라 집주인들 

입맛에 맞게 나와 있는 집을 보여 주게 되어 있습니다. 그러면서 여러 감언이설로 세입자들을 현혹하는

경우가 많죠. 이때는 아무리 마음에 드는 집이라 하더라도(기껏해야 외관이 마음에 드는 집일 뿐입니다.)

좋은 집 놓치는 것 아닌가 하는 아쉬움 가지지 마시고, 몇 번 튕기십시요.

중개인에게 가볍게 보이면 안 됩니다. 그러다 보면 그제서야 세입자가 깐깐하다는 것을 알고 진짜 세입자들이

원하는 조건에 맞는 집을 알아봐 주기 시작합니다.

 

요즘 불경기에 업자들 무진장 친절하고 손님하나 안 놓칠려고 하는 그 열의 대단합니다.

처음이나 두번 째 보는 집에 바로 현혹되어 계약 체결하지 마시고 어차피 불경기에 나와 있는 매물은

많습니다. 뭐에 쫓기듯이 바로 그자리에서 계약금 걸고 가계약 같은 거 하지 마시고, 한 번 맥을 끊은 뒤

집에 돌아와 차근차근 시간을 두고 꼼꼼히 알아보시기 바랍니다. 재촉함에 이끌려 나도 모르게 계약금

걸고 와서 이러지도 저러지도 못하고 후회하는 경우 많이 봐왔습니다. 좋은 집 놓치는 것 아닌가 하는

아쉬움 가질 필요없습니다. 최소 3군데 이상 여러 부동산을 알아보시기 바랍니다.

 

한 번 부동산 중개인에게 말해 보세요. "문제 없는 집이니 안심하라고 하셨는데, 그럼 경매에 넘어가게 되면

보증금 전액 중개인이 보장해 준다는 특약사항을 계약서에 넣어주세요."

아마 바로 안면몰수 할 겁니다.  

 

요즘 불경기에 업자들 무진장 친절하고 손님하나 안 놓칠려고 하는 그 열의 대단합니다.

처음이나 두번 째로 보는 집에 바로 현혹되어 계약 체결하지 마시고 어차피 불경기에 나와 있는 매물은

많습니다. 차근차근 시간을 두고 꼼꼼히 알아보시기 바랍니다. 

 

그래도 부동산 중개인을 통하는 것을 권해드립니다. 왜냐하면 나중에 문제가 발생했을 때 부동산 중개인의 과실을

증명만 한다면 집주인과 부동산 중개인을 상대로 손해배상 청구가능합니다. 즉, 손해배상 청구할 대상이 그만큼

많아진다는 점에서는 유리하다 하겠습니다.

설령 부동산 중개인을 끼고 집을 알아본다 하더라도 자신이 직접 챙기고 꼼꼼히 봐 두실 것들이 있습니다.

아래 단계대로 해 보시기 바랍니다. 

 

1. <사전조사하기> 

인터넷으로 부동산 관련 사이트를 먼저 방문해 보세요. 부동산 사이트에 올라와 있는 정보 믿을 것은 못됩니다.

다만, 원하는 지역의 부동산 현황을 대략적으로 나마 파악을 하실 수 있을 겁니다.

 

그리고 인터넷을 통해 내가 원하는 지역을 선정한 후 해당 지역의 부동산 연락처가

사이트에 나와 있을 겁니다. 마음에 드는 부동산에 연락을 하셔서 한 번 실제 거래가를 문의해 보세요.

 

이를 통해, 자신이 원하는 지역의 대략적인 상황을 파악한 뒤, 직접 동네를 방문해 보시기 바랍니다.

당연히 자신이 살고자 하는 곳이므로 직접 방문해 보셔야 겠죠?

 

2. <해당 지역 방문하고 원하는 물건 선택하기>

무엇보다 중요한 것은 직접 현장답사하는 것입니다.

무턱대고 아무 부동산이나 들어갈 수 없으므로, 인터넷으로 사전조사를 한 후

자신이 마음에 드는 특정 지역의 부동산에 전화를 해서 대략적인 물건현황이나 가격을 조사한 후

주말에 직접 현장에 나가보시기 바랍니다.

 

마음에 드신 집이 정해지셨다면, 거주하고자 하는 공간에 대해 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.

먼저 건물 내외관을 확인하시어 고장나거나 수리할 부분이 있는지 확인 바랍니다.

바퀴벌레 등이 있는지, 햇빛은 방에 잘 들어오는지, 배수구의 물은 잘 빠지는지, 수압은 괜찮은지,

누수는 없는지, 벽에 이상은 없는지, 도배.장판은 어떻게 해 줄 것인지, 관리비는 얼마로 할 것인지를

계약전에 합의를 보시고 그 내용을 계약서의 특약란에 문서로서 남기시기 바랍니다. 분쟁소지를 최소화 시킬

수 있습니다.

 

이러한 과정을 거쳐 마음에 드는 집이 결정되면 월세이든 전세이든 간에 계약을 체결하기 전에 아래 사항들을

꼼꼼히 아주 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 

 

3. <등기부등본 확인하기> 

살고자 하는 집의 하자가 있는지 확인한 후, 바로 등기부 등본을 확인해 보시기 바랍니다.

우선, 해당 물건과 등기부등본 상에 나와있는 주소가 정확히 일치하는지 확인하시기 바라고,

근저당, 가압류 등의 임차인의 권리를 침해할 수 있는 항목들이 있는지를 파악하시기 바랍니다.

가급적 근저당이나, 가압류, 대출금이 없는 서류상 깨끗한 집을 권해 드립니다.

그래야 자신이 선순위임차인으로서의 권리를 인정받아, 혹시 나중에 경매에 넘어간다하더라도 보증금을 전부

반환받던지 새로운 낙찰자가 자신의 보증금을 인수받게 됩니다.

 

다세대는 융자 및 자신의 보증금까지 합해서 60% 이내의 건물이 좋고

다가구는 융자 및 자신의 보증금까지 합해서 60% 이내의 건물에 이미 세 들어 살고 임차인들과 자신의 우선순위를

꼭 따져 보시기 바랍니다. 경매시 아주 중요한 변수로 작용합니다.

아파트는 전체 70%이내의 융자를 안고 있다면 무난하다고 보여집니다.

 

하지만, 가장 좋은 물건은 역시 서류상 아무 저당권이나 압류 등이 없는 깨끗한 물건이 가장 좋은 것입니다.

여유를 가지고 느긋하게 알아보면 충분히 이런 물건을 찾을 수 있을 겁니다.  

 

근저당이나, 가압류 등이 있는 집이라고 무조건 회피할 필요는 없습니다. 이 경우에는 자신의 권리관계 분석을

꼼꼼히 할 필요가 있습니다. 지상권 등이 설정되어 있는지, 대지권이 존재하는 아파트인지, 근저당이나 가압류가

얼마나 되는지, 자신이 이 시점에 들어가게 되면 몇순위가 되는지 등등을 꼼꼼히 따져 나중에 경매에 넘어갔더라도

자신의 보증금을 다 받아낼 수 있는지를 확인하실 필요가 있습니다.

근저당이나 대출금과 자신의 보증금을 합쳐 60% 이내에만 든다면 안심하고 들어가셔도 괜찮을 듯 합니다.

 

4. <계약하기 전 집주인 확인하기>

계약 상대자는 실제 거주자가 아니라 등기부상의 소유주이어야 합니다.

중개인 입회하에 직접 소유주와 대면한 가운데서 주민등록증 등으로 실제 소유주임을 확인하시기 바랍니다. 

그렇지 않으면 위임장과 인감증명서를 가진 대리권자와 계약을 체결해야 합니다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 대리인의 신분증을 통해 적정한

대리인인지를 확인해야 합니다.

 

5. <계약서 작성하기> 

.목적물 표시(호수까지 정확히 기재)

.계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기 및 방법

.임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호(연락처)

.주택의 명도시기 및 임대차기간

.해약 시의 특약사항

.계약 연월일

등이 계약서에 기재되는지 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.

 

그 외, 전기세, 수돗세와 관리비에 대해 분쟁소지를 없애기 위해 구체적으로 명시하시기 바랍니다.

- 즉, 수도계량기가 따로 설치되어 있는지, 수돗세가 관리비에 포함되는지 따로 내는지, 전기세도

   따로 내는지 관리비에 포함되는지 등등....

월세일 경우는 선불로 낼 것인지 후불로 낼 것인지도 정하시고, 월세 미납시의 제재사항 등을 기입바랍니다.

특별히 준수하여야할 사항이 있으시다면 특약란을 따로 두어, 그 항목을 기입하시면 됩니다.

 

그리고, 계약서 뿐만이 아니라, "중개대상물 확인설명서"도 함께 작성하시어 나중에 시설물들이 고장이 났다거나

파손이 되었을 때에 대한 분쟁소지에도 대처하시기 바랍니다.

최소한 잔금을 지불하기 전까지는 살 집에 하자가 있는지를 꼼꼼하게 확인해서 보수를 요구해야 합니다.

 

6. <전입신고 및 확정일자 받기>

주택임대차보호를 받기 위해서는 전입신고 및 확정일자를 받아놓으셔야 합니다.

전입신고는 해당 건물에 살게 되었다는 것을 공증받는 것으로 다 아시겠지만 동사무소에 가셔 하시면 됩니다.

이를 통해, 신고한 날로부터 자신이 계약한 공간에 대한 대항력이 생기게 됩니다.

즉, 집주인이라 하더라도 함부로 내가 점유한 공간에 대한 권리행사를 할 수 없다는 것입니다.

 

확정일자는 채권적 지위를 가지고 있는 전세를 물건화 시키는 역할을 합니다. 이를 통해 배당순위의 우선순위가

정해지게 됩니다. 전세권을 설정하지 않는 한 전세는 채권의 성격을 가집니다. 민법상 물권은 채권에 우선합니다.

따라서 경매에 넘어갔을 경우 확정일자를 받지 못하면 가장 후순위로 가압류 등과 함께 전세보증금이 함께

안분배당 형태로 분배되게 됩니다.

아주 최악의 상황에 빠지게 되는 겁니다.

 

따라서, 확정일자를 받아 물권적 지위를 획득하여 배당순위를 높일 필요가 있습니다.

반드시 하셔야 합니다. 확정일자는 등기소에서 하는 것이 원칙이나, 동사무소에서 대행해주는 경우도 있습니다.

동사무소에서 안해준다고 하면, 가까운 등기소에 가셔서 가급적 전입신고 받는 같은 날에 하시기를 권해 드립니다.

전입신고나 확정일자는 계약서에 받는 것입니다.

 

확정일자를 받았다면 굳이 전세권 등기 설정하실 필요없습니다. 그리고 집주인들 대개 자신의 권리가 침해받을

소지가 크므로 전세권등기 설정해 주지 않습니다. 순순히 해 주겠다는 집주인이 있다면 오히려 역으로 해당 물건을

의심해 볼 필요가 있습니다.

 

7. <결론>

일반적으로 위 1-6단계 까지만 진행하시면 전.월세 구하는 절차로는 무난하다고 볼 수 있겠습니다.

사실 이렇게 알아보아도 전.월세 기간에 많은 변수들이 존재할 수 있습니다.

아무리 꼼꼼히 따져보고 들어간 집이라 하더라도 나중에 한 푼도 못받고 나오는 경우도 허다합니다.

따라서 신중에 신중을 기하고 정하시기 바랍니다.