전월세 계약서 확정일자의 효력은??

전세나 월세의 임대차 계약을 체결하고 주소지 지역의

주민센터(구 동사무소) 에 전입 신고를 할때 더불어 확정일자를 받는다.

확정일자를 누락하고 전입 신고만 하는 경우도 종종 있다.

전입 신고만으로는 임대차에 문제가 발생시 임대차 보호법에 기인한

서울 지역의 최소 보호금액 1600만원을 최 우선적으로 변제 받을수 있다.

 

임대차에 의한 전입신고 이전에 임차 주택에 설정된 어떻한 권리보다

최 우선적으로 보장받는 금액이다.

그러나 압류나 가압류, 처분금지등은 권리의 성질이 상이하므로 해당이 안되는

경우가 많으니 주의가 요망된다.

 

그러면 확정일자인의 효력은 무엇인가?

확정일자란 임차 주택에 설정된 저당, 근저당 전세권등 물권의 우선 순위를

정하는 내용과 동일한 효력을 발생한다.

 

예를들어 임차 주택이 경매에 붙여졌을때 1번 근저당 5천만원,

2번 확정일자 월세 보증금 2천만원, 3번 전세권7천만원,,,,

이런식으로 순위가 정해졌고,

임차한 주택의 경매 낙찰가가 1억원 이었을때 최 우선적으로 2번 임차인이

전입신고를 했다면 1600만원을 최 우선적으로 변제받는다. 3번 전세권자가

전입신고를 했다면 위 경락 금액에서 최우선 변제권을 보장 받는다.

이후 1번 근저당권자가 5천을 배당받고,

2순위로 확정일자인을 취득한 월세 세입자가 최우선 변제된 1600만원을

제외한 나머지 4백만원을 배당 받는다.

3순위 전세권자는 위에서 언급했듯이 전입신고를 했을경우 서울의

임대차 보호 금액인 1600만원의 최 우선 변제는 해당되나

나머지 부분에 대한 지급 요청은 임대인을 상대로 개인 소송을 해야하는

안타까운 처지가 될수있다.

여기서 주의 할점은 경매시 내 순위를 입증할수 있는 자료는 확정일자 인이

찍혀있는 임대차 계약서가 중요한 증빙 자료가 된다.

임대차는 채권이기에 원칙적으로 등기부에 사실 내용을 기입할수 없어

권리관계를 공시할수가 없다.

오직 계약서만이 유일한 증빙이 되는것이다.

 

일반적으로 임대차 계약서의 보관을 소홀히 하여, 막상 권리 분쟁이 발생됐을때

허둥대는 경우가 많다.

확정일자가 찍혀있는 임대차 계약서는 신주단지 모시듯이 잘 보관해야 한다.

임대차 계약서 분실시 임차인의 권리를 잃게되는 비극이 도래 될수도 있다.