[스크랩] ■ 우선변제와 최우선변제

■ 우선변제와 최우선변제

우선변제는 [전입신고+점유+확정일자] 3가지 요건을 갖추어야 하지만
최우선변제는 경매개시 전에 [전입신고+점유]만 갖추고 있으면 된다.
확정일자는 최우선변제를 받는데 필요한 구비조건이 아니다.
최우선변제는 모든 임차인에게 해당되는 것이 아니고 소액임차인에만 해당된다.
소액임차인은 지역이나 보증금액수 등이 정해진 조건 범위 내에 들어야만 한다.

최우선변제는 보증금 중 일정액을 선순위권리자보다도 먼저, 최우선적으로 변제받는 것을 말한다.
쉽게 이해할 수 있도록 예를들어 설명해 보기로 한다.
(*아래 내용은 설명을 단순하게 하기 위한 것일 뿐 정확하지 않으며,
   실제로는 경매비용과 유익비 등을 최우선변제 이전에 빼어버리므로 배당금액은 더 적어진다)

          ① 2005.05.12.  A은행의 근저당 6천. 
          ② 2006.06.14.  B전세권 보증금 1억
          ③ 2007.07.15.  C채권자 가압류 4천
          ④ 2007.08.16.  D카드사 가압류 7천 
          ⑤ 2007.08.17.  E채권자 가압류 4천
          ⑥ 2007.09.20.  F임차인 보증금 4천

보통 이런 경우라면 ⑥의 F임차인은 보증금을 거의 모두 날리다시피 하게 된다.
그러나 위 주택이 소재한 지역이 서울이라면
보증금 4천이하로 소액임차인에 해당하고 최선순위 담보물권 설정일이 2005년이므로
경매개시 이전에 대항요건(전입신고+점유)을 갖춘 경우 1600 이내에서 최우선변제를 받을 수 있다.

6순위인 F임차인이 선순위 권리자 A,B,C,D,E보다도 먼저 최우선적으로,
낙찰가 2억5천의 절반금액 중에서 최대 1600 까지 변제받을 수 있다는 얘기다.
따라서 F는 자신의 보증금 4천 중에서 최우선적으로 1600을 받은 후,
나머지 못 받은 금액은 배당순위에 따라서 정해진 대로 받게 된다.
다시말해, 보증금 4천만원 전체를 손해보는 최악의 상황만은 면할 수가 있는 것이다.
이것이 최우선변제다.

최우선변제라고 해서 내 보증금 전액을 보장받는다고 생각하면 큰 오산이다.
또한 무조건 1600만원은 확실하게 보장받는 것도 아니다.
낙찰금액의 절반중에서 받는 것이므로, 낙찰금액이 3200보다 낮으면 1600 다 못받는다.
뿐만 아니라, 소액임차인이 10명이면 10명이 나누어 가지게 되므로
소액보증금 세입자가 많은 원룸이나 다가구 등의 경우에는
전체 소액임차인의 보증금합계를 따져보는 등, 좀더 주의를 기울여야 할 필요가 있다.
 

앞에서 잠깐 언급했지만 최우선변제를 받을 수 있는 조건은 상당히 까다롭다.
일단 경매개시 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이어야 한다.
그리고 지역에 따라 임차보증금이 기준금액 이하여야 한다. (월세의 경우 보증금만 따진다)
소액보증금의 기준액수와 최우선변제금액은 최선순위 담보물권 설정일에 따라 달라진다.

 

             < 주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제 >

최선순위 담보물권 설정일	지역 구분	소액보증금 해당범위	최우선변제 금액한도
1984.01.01~1987.11.30	서울,직할시	300 이하	300 까지
	기타	300 이하	300 까지
1987.12.01~1990.02.18	서울,직할시	500 이하	500 까지
	기타	400 이하	400 까지
1990.02.19~1995.10.18	서울,직할시	2000 이하	700 까지
	기타	1500 이하	500 까지
1995.01.19~2001.09.14	서울,광역시	3000 이하	1200 까지
	기타	2000 이하	800 까지
2001.09.15~2008.08.20	서울,과밀권	4000 이하	1600 까지
	광역시	3500 이하	1400 까지
	기타	3000 이하	1200 까지
2008.08.21~	서울,과밀권	6000 이하	2000 까지
	광역시	5000 이하	1700 까지
	기타	4000 이하	1400 까지

표를 봐도 무슨 말인지 이해가 잘 가지 않는다고? 
다음의 경우를 한번 보기로 하자.

(1)
대전광역시에서 2009년1월에 연립 전세 3800 계약을 했다. 최우선변제 대상이 될까?....
그것만 가지고는 모른다. 계약한 날짜를 기준으로 하는 게 아니다.
가장 앞선 근저당의 설정일을 봐야 한다.
근저당 설정일이 2008.08.27이라면... 최우선변제 대상이 된다. (최대 1700까지 받을 수 있다)
근저당 설정일이 2007.03.06이라면... 최우선변제 대상이 안된다. (보증금 3500 이하라야 한다)

(2)
서울에서 2009년 1월에 3800 연립 전세계약을 했는데, 등기부에 근저당과 가압류가 있다. 
             ①근저당  2001. 11. 11
             ②가압류  2005. 05. 22
             ③근저당  2006. 10. 30
이 경우에는 어떻게 될까?
가장 빠른 근저당을 봐야 한다. 근저당①의 설정일이 2001.11.11이다.
위 표에서 근저당 설정일자 기준으로 서울지역을 보면 4000 이하이면 해당된다.
따라서, 이 임차인은 최고 1600까지 최우선변제를 받을 수 있다.
만약 근저당①의 설정일자가 2001.07.11이라면 금액이 3000 이하라야 되는데
보증금이 3800은 그 범위를 넘어섰으므로 최우선변제 대상이 되지 않는다.

 

▶ 위 도표 관련 참조 사항

* 광역시 내의 군지역은 광역시에서 제외하며, 인천도 광역시에서 제외한다.
* 위 표에 과밀권으로 줄여 쓴 것은 수도권정비계획법의 <과밀억제권역>을 말하는 바,
   그 지역은 다음과 같다.
* 서울, 인천,
   고양, 과천, 광명, 구리, 군포, 남양주, 부천,
   성남, 수원, 시흥, 안양, 의왕, 의정부, 하남시
* 시흥시의 반월특수지역은 기타지역으로 분류.
* 남양주시에서 가운, 금곡, 도농, 일패, 이패, 삼패, 지금, 평내, 호평동은 과밀억제권역으로,
   나머지는 기타지역으로 분류.
* 인천은 광역시로 분류하지 않고, 수도권 과밀억제권역 혹은 기타지역으로 분류한다.
* 인천 내에서 기타지역으로 분류되는 지역은 다음과 같다. 
                  - 강화군, 옹진군,
                  - 중구 운남동․운북동․운서동․중산동․남북동․덕교동․을왕동․무의동,
                  - 서구 대곡동․불노동․마전동․금곡동․오류동․왕길동․당하동․원당동,
                  - 연수구 송도매립지(송도 신시가지), 남동유치지역
* 이에 관한 자세한 내용은
   수도권정비계획법 제6조와 수도권정비계획법시행령을 참고할 것.

 

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※ 상가임대차의 최우선변제는 주택과는 많이 다르므로 본 포스트를 참고하지 말 것.

출처 : http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=doumdori&logNo=10039640053&redirect=Dlog&widgetTypeCall=true&topReferer=http%3A%2F%2Fblog.naver.com%2FPostView.nhn%3FblogId%3Ddoumdori%26logNo%3D10039640053%26redirect%3DDlog%26widgetTypeCall%3Dtrue%26topReferer%3Dhttp%253A%252F%252Fkin.naver.com%252Fqna%252Fdetail.nhn%253Fd1id%253D4%2526dirId%253D40202%2526docId%253D103134040%2526qb%253D7J6E64yA7LCo67O07Zi467KV%2526enc%253Dutf8%2526section%253Dkin%2526rank%253D2%2526sort%253D0%2526spq%253D0%2526pid%253DfG5Jcloi5Uhssb67Dgosss--028564%2526sid%253DS4J64pdHgksAADZs0no