[스크랩] 무주택자 여러분들께(5편)-전세시장편-

요번에는 전세시장에 대해 살펴보겠습니다.

 

언론에서 전세시장 과열 이라는 보도를 하고있습니다.

 

일반적으로 전세가 : 매매가 비율은 통상적으로

 

50%정도가 적정한 임대 수준이라고 가정할 때

 

그런데? 서울은 약 35% 수준, 수도권은 40%수준을 유지하고 있습니다.

 

지방같은 경우는 50%~60%가 거의 대부분입니다.

 

왜? 적정한 비율이 아닌 그보다 낮은 비율로 전세가격이 형성되어 있을까요?

 

1. 전세의 계약 기간은 "2년"이고, 그 계약기간동안 매매가격이 올랐기 때문입니다.

 

2006년 2억짜리 집에 1억 전세를 들어갔습니다.

 

2007년 2.5억으로 집값이 올랐다고 가정한다면?

 

2006년 : 1억/2억 = 50%,  2007년 : 1억/2.5억 = 40%

 

세입자는 2008년까지 살수 있습니다. 즉! 지금 살고있는 집의 전세가는 1억으로 고정이지만, 

 

매매가의 상승에 따른 전세가 대비 매매가의 비율은 점점 낮아지는 것 입니다.

 

즉, 집값이 단기간에 많이 오른 지역일수록 전세가 대비 매매가 비율이 낮은 지역입니다.

 

서울의 경우는 강남구가 가장 비율이 낮고, 인천은 송도, 수도권은 과천이 가장 낮은 지역입니다.

 

[PS-1.다음 부동산 시세표로 살펴보시면 확연하게 알수 있습니다.]

 

[PS-2.또한 위의 세곳의 경우 추가로 비율이 낮은 이유를 언급하겠습니다.]

 

이를 반증하여 생각한다면

 

전세가 대비 매매가의 비율이 낮은 지역은  "매매가"가 상대적으로 많이 오른 지역이라는 뜻입니다.

 

그리고 전세가의 상승의 원인은 매매가가 반영된 전세가가 책정되려면,

 

평균적으로 1년 정도 소요되기 때문입니다.

 

2.해당 주거지의 전세가격의 최고가는 이렇게 정의될 수 있습니다.

 

2-1.대체 가능한 주변 주거지의 "매매가"를 뛰어 넘을수 없다.(지역평균매매가)

 

2-2.대체 가능한 주변 주거지의 "전세가"의 15%를 넘을 수 없다.(지역평균전세가)

 

1)강남구의 경우

 

평균 전세가 : 994만원/평 , 평균 매매가 : 3,422만원/평(3.31현재)

 

994/3,422 = 약29% 즉! 전세가 대비 매매가는 29%수준입니다.

 

적정 가격으로 본다면?(※전세임대 가격은 매매가의 50%가 적절하다고 가정함)

 

3,422만원의 50%인 1,711만원/평 정도가 되어야 적정 가격입니다.

 

하지만, 이 적정 전세 가격은 형성이 불가능 합니다.

 

그이유는?

 

강남구에 전세로 1,700만원을 주고 전세를 임대할 사람이 없기 때문입니다.

 

만약 1,700만원/평의 전세가 라고 한다면,

 

주변 광진구, 동작구 등의 집을 매수하는 것이 더 유리하다고 생각할테니 말입니다.

 

즉 2-1.항이 적합한 곳은 강남구가 되겠습니다.

 

2)인천 송도 지역을 보겠습니다.

 

송도지역은 단기간에 집값이 가장많이 오른지역중 한곳입니다.

 

이곳의 전세가 대비 매매가를 한번 보겠습니다.

 

평균 전세가 : 399만원/평  평균 매매가 : 1,569만원/평

 

전세가 대비 매매가 비율은 약 25.4%

 

송도의 2009년1월경 전세가는 약 340만원/평으로

 

연초 대비 약 17.4%의 전세가 상승이 진행되었습니다.

 

즉! 2007~8년도에 체결된 전세계약 만료자들의 재계약 시점으로 전세가 상승이 적용된 것입니다.

 

그런데? 왜? 송도지역은 25.4%의 비율밖에 나오지 않을까요?

 

이는 주변 대체주가 가능지역인 "연수구"의 전세가를 보면 쉽게 알 수 있습니다.

 

오히려 인천시 연수구 동춘동의 경우는 더 어이없는 경우가 발생합니다.

 

매매가는 "837만원/평" 이지만, 전세가는 "380만원/평"으로

 

무려 45.4%의 전세가 대비 매매가로 유지되고 있습니다.

 

즉 2-2.항이 적합한 곳은 송도가 되겠습니다.

 

3)과천시를 한번 보겠습니다.

 

전세가 : 873만원/평  매매가 : 3,371만원/평

 

전세가 대비 매매가율 25.9%로 전국적으로 가장 낮은 지역중 하나입니다.

 

또한, 매매가는 전국적으로 가장 높은 지역중에 하나입니다.

 

과천의 전세가가 873만원을 수준인 이유는 무엇일까요?

 

대체 가능한 주변 지역의 시세의 차이때문입니다.

 

의왕, 군포시 등의 대체가능 지역의 시세가

 

평당 1,000~1,100 만원대이고, 아무리 과천이라고 해도 "강남구"의 전세가를 뛰어넘을수 없기 떄문입니다.

 

즉! 전국 최고 전세가는 "강남구"입니다.

 

하지만, 인접한 시(구)의 매매가 및 전세가를 상회할수는 없는것 입니다.

 

2-1번, 2-2번 항이 복합적인 이유가 되겠습니다.

 

3.현재의 전세가격 폭등사태에 대한 내용.

 

전세가 상승은 어제오늘일이 아닙니다.

 

항상 매매가에 묻혀 언론에 보도가 되지 않았을 뿐입니다.

 

매매가가 오르면 일정비율로 전세가가 오르는 것은 당연한 것입니다.

 

단! 매매가 상승과 전세가 상승의 차이점은 딱 한가지 입니다.

 

집값이 올랐다 하더라도 이미 임차인이 있는 경우는

 

임차인의 계약이 만료된 이후에 그 가격이 반영된다는 것입니다.

 

즉! 지금 전세가의 상승은 2008년도쯤의 전세세입자가 2010년에 전세를 얻으면서발생하는 현상인 것입니다.

 

또한, 현재 매수대기 수요층은 심각한 고민에 빠져있습니다.

 

대출을 통해 내집마련을 할것인가? 아니면 신중하게 기다려 볼것인가?

 

중요한점은 예전에는 이런고민 자체가 없었다는 것입니다.

 

기존주택 가격과 신규분양 가격이 매년 상승을 했고, 이 상승폭이 은행대출이자율보다 높았기 때문에

 

큰 고민없이 대출을 통해 주택 구입여력만 되면(어느정도의 종잣돈이 모이면) 사람들이 주택을 구매했습니다.

 

하지만, 지금은 똑같은 상황에서의 고민을 시작했습니다.

 

즉! 어차피 주택을 필요로 하는 실수요층은 "매매","전세","월세" 셋중에 한가지를 선택해야 하는것 입니다.

 

현재의 상황은 월별 지출이 없이 2년간 안정적인 주거가 보장되는 "전세"를 가장 선호하는 상황이며,

 

전세가의 상승의 두번째 이유는 "전세수요증가" 입니다.

 

그리고, " 전세수요증가"는  "매매수요감소"로 부동산 매매한파의 주된이유입니다.

 

왜냐하면, "실수요자" 기준으로는 "매매","전세","월세" 이 세가지의 경우중 

 

한가지 밖에 주택관련 계약을 하기 때문입니다.(투자자, 투기꾼, 임대사업자 와 다른점입니다.)

 

4.전세가의 상승의 가장 중요한 요인은 "매매가"의 상승입니다.

 

매매가의 상승없이는 전세가 상승으로의 전환은 불가능 합니다.

 

지금의 주택시장은 매매가의 추가적인 상승의 여력이 부족합니다.

 

앞으로는 약보합 내지는 하락쪽으로 흘러가고 있습니다.

 

하지만, 약보합 및 하락이 지속된다면, 전세시장 역시 위축될수 밖에 없습니다.

 

길어야 2년 남았다는 뜻이지요, 물론 서울 수도권의 일부지역은 전세가가 올랐으나,

 

일부지역일 뿐이라는 것입니다.

 

가장 중요한 매매가의 상승은 향후 2년~10년이상 없을것이기 때문입니다.

 

분양가의 상승역시 낮아질 것입니다.

 

물건이 팔리지 않으니, 건설사들은 가격을 내릴수 밖에 없습니다.

 

다만, 분양가를 낮추게되면 입주전부터 계약금 + 중도금까지 지불해가면서

 

집을 살 사람은 더 줄어들게되고 분양역시 크게 위축될 것이기 때문에

 

건설사들은 현재 딜레마에 빠져있는 상황인 것입니다.

 

"기다리면 더 싸게 거래가 될텐데 왜 지금 집을 사?" 라는 의식이 확산되게되면

 

건설사들은 존폐의 위기에 빠지기 때문입니다.

 

즉! 지금 가장 큰 위기에 빠져있는 부류는 바로 "건설사" 입니다.

 

<결론>

 

서울, 경기, 인천등 대부분 매매가가 오른 대부분 지역은

 

전세가 대비 매매가가 40% 이하입니다.

 

부동산 시장이 안정되게 되면(지방 처럼)

 

전세가 대비 매매가는 50~60% 수준으로 변모할 것입니다.

 

※전세가 / 매매가 = 비율

 

이라는 계산으로 봤을때 비율이 올라가는 이유는 2가지가 있습니다.

 

전세가가 오르거나, 매매가가 내리거나

 

"전세"로 임대인으로 주거하시거나 해보신분들에게 묻겠습니다.

 

재계약 시점이 됬을때, X천만원 올려달라는 말은 매번 들어보셨지 않습니까?

 

지금 시점에서 이게 언론에서 이슈화 되고 있다는것은

 

부동산 시장 활성화를 위한 세력이 내세울만한 호재가 없기 때문입니다.

 

그전에는 "어느지역 얼마 올랐네"하는 식의 "매매가 보도"만 있었습니다.

 

전세가의 상승에는 한계가 있습니다.

 

매매가의 상승없이는 어차피 한계는 뻔한것이기 때문입니다.

 

내 주머니로 들어오지 않는 "유동성"에 대한 언론에 휘둘리지 마십시오.(파생통화 없는 유동성은 큰 효과가 없습니다)

 

확정되지도 않은 추측성 보도를 맹신하지는 마십시오.(ex> 호재가 있다, 개발이 된다, 지하철이 들어온다 등등)

 

언론은 이익을 추구하는 영리업체이고, 자신의 소득을 보장하는 건설사들에게 유리한 기사를 내보낼수 밖에 없습니다.

 

"과도한 부채가"가 없고 "안정적인 소득"이 있다면, 불안해할 이유는 단 한가지도 없습니다.

 

즉! 우리는 부채를 줄이고 안정적인 소득을 확보하기 위해 힘을 써야할 시기입니다.

 

시간은 무주택자 여러분들에게 있습니다.

 

※지금 여러분들에게 주의할 것은 "성급함", 필요한 것은 "신중함" 입니다.

 

장문의 글을 읽어주셔서 감사합니다.

출처 : http://board.realestate.daum.net/gaia/do/estate/totalDebate/read?bbsId=freeboard&articleId=34882&nil_profile=estatetop&nil_newssubright=estatedebate1