청약통장 1000% 활용하기

유망 택지지구 내 아파트 분양이 잇따르며 청약통장의 가치도 덩달아 높아지고 있다. 하지만 무턱대고 청약통장만 만드는 게 능사는 아닐 터. 희망하는 주택의 종류, 평형 등을 미리 정한 뒤 본인 상황에 맞는 통장을 꼼꼼히 살펴 가입해 보자. 처음 계획했던 것 이상으로 내 집 마련의 꿈이 일찍 펼쳐질 것이다.


1. 나는 어느 아파트를 분양 받고 싶은가?


청약통장은 저축, 부금, 예금 등 세 가지로 나뉘는데 통장마다 성격이 다르고, 그에 따라 청약할 수 있는 주택의 종류도 달라진다.

민영 vs 공공 = 예금·부금 vs 저축
아파트는 크게 민영아파트와 공공아파트로 나눌 수 있다. 전자는 삼성 래미안, 현대 아이파크, GS 자이 등 민간 건설업체에서 짓는 아파트를 말하고, 후자는 주공 뜨란채, 경기지방공사 자연앤, 인천도시개발공사 웰카운티 등 공공기관에서 맡고 있는 아파트를 말한다.

일반적으로 민영아파트의 경우 분양가는 비싸지만 시세 차익이 큰 편이다. 반면, 공공아파트는 시세 차익은 크지 않지만 분양가는 주변에 비해 저렴하다. 각각 일장일단이 있으므로 본인이 청약하고 싶은 단지를 소신 있게 선택하자.

만약 민영아파트를 분양 받기로 선택했다면 청약예금·부금에 가입한다. 예금은 지역에 따라 정해진 금액을 한번에 예치해둔 뒤 2년이 지나면 1순위 자격을 얻게 되며, 부금은 정해진 금액을 2년에 걸쳐 납부하면 1순위가 된다.

공공아파트를 분양 받고자 한다면 청약저축을 선택한다. 매 월 2만~10만 원까지 5천 원 단위로 2년 이상, 24개월 이상 납부하면 1순위 자격을 얻는다.

전용 25.7평 이하 vs 전용 25.7평 초과 = 저축·부금 vs 예금
주택의 종류와 함께 고려해야 할 사항은 주택의 규모. 청약저축과 부금은 전용면적 25.7평 이하의 중소형 주택에 도전할 수 있지만, 청약예금은 그 이상인 중대형 주택을 분양 받을 수 있다.

통상적으로 민간 건설업체는 중소형부터 중대형까지 다양하게 공급하고, 공공에서는 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모 이하 주택을 시공한다. 하지만 판교를 시작으로 공공택지 내에서 분양되는 아파트는 중대형 평형이라도 공공에서 짓게 된다. 공영개발에 따라 공급이 이뤄지기 때문이다.

이렇게 중대형 평형이 공공에서 나올 때는 어떤 통장을 써야 할까? 답은 청약예금이다. 사업주체에 관계 없이 중소형 평형은 청약저축(공공) 및 청약부금(민간), 중대형 평형은 청약예금을 사용해야 한다.

분양 vs 임대 = 부금·예금 vs 저축
청약통장은 분양·임대 모든 아파트에 사용할 수 있다. 하지만 공공임대 및 민간임대에 들어가고 싶다면 청약통장이 가장 유리하다.

청약통장은 공공임대에 쓸 수 있는 것은 기본이고 민간임대 청약통장을 통해 들어갈 수 있다. 다만, 민간임대를 국민주택기금을 대출받아 지을 경우 국민임대 아파트로 분류돼 예금과 부금도 함께 사용할 수 있다.

즉, 모든 임대주택에는 청약통장을 쓸 수 있고 기금 대출을 받은 민간건설 임대주택에 한해 예금·부금 가입자도 청약할 수 있는 것이다. 공공·민영 가릴 것 없이 모든 임대 단지에 청약할 수 있는 청약저축은 그만큼 당첨확률도 높아지고 선택의 폭도 넓어지는 셈이다.

2. 나에게는 어느 통장이 유리한가?


무주택세대주, 사회새내기
무주택세대주라면 청약저축에 가입하자. 일단, 청약저축은 무주택세대주 요건을 갖췄을 경우에만 들 수 있다. 일종의 무주택세대주에게 주어지는 특혜인 셈. 특히 사회새내기라면 요건을 만들어서라도 청약저축에 가입하는 게 좋다. 청약저축은 동일지역 내 동일순위 경쟁 시 납입횟수와 납입액이 많은 사람에게 우선순위를 부여한다. 따라서 가입이 빠르면 빠를수록 당첨확률은 높아진다. 추후 민간건설업체의 아파트를 분양 받고 싶다면 부금, 예금으로 전환이 가능하다.

무주택세대주 아닌 사회초년생
본인 명의로 집을 소유하고 있거나 세대주가 아닌 사회초년생이라면 청약부금을 고려해볼 수 있다. 청약저축 가입 요건을 갖추지 못한데다 예금과 같이 한 번에 큰 돈을 예치하기는 부담스럽기 때문. 일정한 금액을 2년에 걸쳐 매달 나눠 낼 수 있으므로 적은 돈으로도 내 집 마련의 꿈에 한 걸음 다가설 수 있다. 중대형 평형에 청약하고 싶다면 예금으로 전환할 수 있다.

유주택자, 여유가 있는 층
기존에 집이 있거나 큰 평형으로 옮기고 싶은 여유가 있는 사람이라면 청약예금에 가입할 수 있다. 일정 금액을 한 번에 맡기므로 목돈이 들어가게 되지만, 납입일에 신경 쓰거나 연체 걱정을 따로 할 필요는 없다. 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있는데, 청약예금은 목돈을 예치했기 때문에 다른 통장에 비해 쉽게 대출을 받을 수 있다.

3. 통장 활용 어떻게 해야 하나?


세대주 요건 갖추는 것은 필수
청약저축을 제외한 예금·부금은 가입할 때 세대주가 아니어도 상관이 없다. 하지만 지난 2003년 발표된 9.4대책에 의해 2005년 9월 5일 이후 청약예·부금에 가입한 자 중 세대주가 아닌 경우 1순위 자격이 제한된다.
세대주가 아니라는 이유로 1순위 자격이 제한된다면 모집공고일 이전 세대주 분리를 해 청약한다. 다만, 부부의 경우 예·부금 가입자는 세대주 분리를 통해 단독세대주로 등재 가능하지만, 저축 가입자는 세대주 분리를 하더라도 부부를 하나의 세대로 간주해 사실상 세대주 분리가 불가능하다.

무주택 유지, 내 집 마련의 지름길
현재 투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하 아파트의 75%는 만 35세 이상, 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급한다. 무주택우선공급과 함께 1순위 청약도 가능하므로 당첨 확률은 그만큼 높이지는 셈. 5년 이상 세대주 기간은 연속할 필요가 없으나, 5년 이상 무주택 기간은 연속해야 한다. 중간에 한 번이라도 주택이 있었다면 새로 5년을 시작해야 한다. 그러므로 섣불리 내 집 하나 갖자는 생각에 조그만 집을 사기보다는 무주택 요건을 유지하는 게 중요하다.

5년 이내 당첨 사실 있다면, 세대분리
투기과열지구 내에서 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 본인 또는 세대원, 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자는 1순위 자격이 제한된다.
본인이 당첨 사실이 있다면 방법이 없지만, 세대원 중 하나가 당첨된 적이 있었다면 세대분리를 통해 해당 세대원을 내보내야 한다. 또 본인이 2주택 이상을 소유하고 있다면 청약 전 1주택을 팔고, 다른 세대원이 보유하고 있다면 역시 세대분리를 입주자모집공고 전 미리 해둔다. 단, 이러한 세대분리는 직계존·비속은 언제라도 가능하지만 부부의 경우 청약예·부금 가입자만 가능하고, 저축 가입자는 인정이 안 된다는 사실을 염두에 둬야 한다.

통장 전환도 계획에 따라
통장은 언제든지 본인이 원하는 것으로 바꿀 수가 있다. 청약저축 가입자가 민영아파트 혹은 큰 평형의 집을 분양 받기 위해 청약예·부금으로 바꿀 수도 있고, 부금 가입자가 중대형 주택에 청약하려고 예금으로 전화할 수도 있다. 물론 예금 가입자가 금액을 늘려 더 큰 평형을 선택할 수도 있다.
전환은 자유이지만 미리 알고 유의할 점도 있다. 저축 가입자가 예·부금으로 전환했을 때는 저축으로의 재전환은 안 된다. 까다로운 요건에 맞춰 가입한 저축인 만큼 신중하게 통장 종류를 바꿔야 할 것이다.
더 큰 평형으로 갈아타기 위해 금액을 늘려 예금으로 전환했다면 1년 간 큰 평형으로의 청약제한이 있으므로 이를 염두에 둬야 한다. 즉, 25.7평에 청약하기 위해 청약부금에 가입했던 가입자가 30.8평에 청약하려고 청약예금으로 전환했다 하더라도 1년 동안은 25.7평에만 청약할 수 있고, 30.8평에는 할 수 없는 것. 이는 25.7평 예금에서 30.8평 예금으로 금액을 전환했을 때도 마찬가지다.
한편, 저축가입자는 큰 평형으로 전환하더라도 1년 제한 없이 바로 가능하다. 그러므로 저축을 제외한 예·부금 가입자는 큰 평형에 청약하기 1년 전에 미리 통장 금액을 바꿔야 한다.