5,000만원 있으면 2억5,000만원짜리 집 산다

■ 모기지보험 활용해 내집마련하기
비투기지역무주택·1가구1주택자한해, 전용면적 85㎡이하 집값의 80%까지 대출,
치솟는 금리는 부담…상환능력 고려해야

최근 결혼을 앞둔 회사원 김영수씨. 2억5,000만원 상당의 국민주택(전용 85㎡ 이하)을 점 찍어두고 부족한 자금을 메우기 위해 은행을 찾았다. 김 씨는 주택구입자금용으로 미리 준비해 둔 5,000만원을 이용해 집을 사려 했으나 ‘담보인정비율(LTV) 60%룰’에 묶여 대출을 더 받을 수 없어 발만 동동 굴렀다. 은행에서 주택담보대출 상담을 받던 김 씨는 집값의 최고 80%까지 대출을 해주는 모기지보험이 출시됐다는 얘기를 듣고 모기지보험에 가입하기로 결심했다.

◇집값의 80%까지 대출=이처럼 모기지보험(Mortgage Insurance)에 가입하면 대출 신청자들은 기존보다 20%포인트 늘어난 최대 80%까지 주택담보인정비율(LTV)을 인정 받을 수 있다. 모기지보험이란 주택을 담보로 대출을 받은 사람이 대출금을 갚지 못했을 때 발생되는 손실로부터 대출 금융 기관과 투자자를 보호해주는 일종의 보증보험이다. 모기지보험에 가입해 대출을 받으려면 비투기지역에서 무주택 또는 1가구 1주택자가 국민주택(전용 85㎡ 이하)을 살 때만 가능하다. 지금까지는 LTV의 최대 60%만 가능했다.

정부가 부동산 안정대책의 일환으로 주택담보인정비율(LTV)을 규제했기 때문이다. 대출 기간은 최소 10년 이상이며 분할상환이 기본이다. 모기지보험은 집값 하락 위험을 보험으로 보장해주고, 대신 대출 가능 금액을 대폭 늘려주는 것이다. 따라서 김 씨는 5,000만원으로 2억5,000만원짜리 집을 살 수가 있다. 김형우 신한은행 상품개발부 차장은 “모기지보험은 내 집을 마련하고자 하는 실수요자들이 최소의 현금보유액으로 주택을 구입할 수 있도록 지원한다”며 “대출 금융 기관의 경우 주택 대출로 인해 발생할 수 있는 위험을 상호 분담함으로써 효과적인 위험관리가 가능해진다”고 말했다.

◇주택구입자·금융기관 모두 ‘윈-윈’=모기지보험은 주택구입자와 대출 금융기관 모두 ‘윈-윈(Win-Win)’ 할 수 있는 장점이 있다. 주택구입자 측면에서 보면 주택구입에 필요한 현금 보유액을 최소화해 서민이나 중산층, 사회 초년생의 내 집 마련을 촉진시킨다. 정부로서는 국민들의 ‘자가(自家)보유율’을 늘리는 효과도 볼 수 있다. 대출자들은 여유 자금이 남는 만큼 주택 개량이나 저축, 투자 등 다른 용도로 자금을 활용할 수 있다. 주택자금마련으로 인한 스트레스가 줄었다는 의미다. 대출 금융기관 측면에서는 모기지보험이 담보한 대출은 금융회사 경영의 지표인 BIS 자기자본비율 산정시 낮은 위험가중치를 적용 받아 재무건전성이 향상된다.

또 모기지 2차 시장 (유동화 시장)을 활용한 자금조달이 쉬워져 시장으로부터 자금조달 비용이 절감된다. 아울러 대출채권의 안정성 및 신뢰도도 다른 모기지 보험사와 업무 공유를 통해 제고할 수 있다.

우리은행 관계자는 “이번 신상품으로 대출가능 금액이 늘어나 서민들의 내 집 마련기회가 확대될 전망”이라며 “은행 입장에서도 모기지보험 가입을 통해 손실위험을 줄일 수 있고 주택대출담보채권(MBS) 발행 시 보험사 참여로 신용도 상승효과도 있을 것”이라고 말했다.

◇원리금 상환액 꼼꼼히 따져봐야=최근 신한은행과 우리은행, 교보생명이 모기지보험을 내놓았다. 농협과 국민, 기업, SC제일은행도 서울보증보험과 손잡고 모기지보험 출시를 준비 중이다.

늘어난 대출한도는 장점이지만 정부도 손대기 힘들 정도로 치솟는 금리로 원금상환과 대출이자에 부담은 미리 감안해야 한다. 은행권 변동금리부 주택담보대출 금리는 한달 새 0.32%포인트나 급등했고 고정금리부 대출 금리도 9%를 넘어섰다.

이처럼 시중금리가 치솟고 있어 금리 부담이 만만치 않은 상황에 추가적 보험료 부담까지 떠안아야 한다. 집값의 80%까지 대출을 받기 때문에 원금 상환 부담도 상당하다. 자신의 소득 수준에 비해 원리금 상환 부담이 지나치게 높지 않은 지 잘 파악한 뒤 대출을 받는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 지적이다.

시중은행의 한 관계자는 “늘어난 대출 한도만 생각해서 모기지보험에 가입하기 전에 이자 부담과 향후 시장금리에 대한 전망까지 고려해야 한다”고 말했다.