경매부동산 선택요령

경매부동산 선택요령

  법원경매는 감정평가액을 기준으로 하여 한번씩 유찰 될 때마다 최저 경매가가 80%→64% → 51.2% → 40.96% → 32.77%까지 낮아지기 때문에 경우에 따라서는 시가의 절반정도의 가격으로 입찰을 시작할 수 있는데, 민사집행법의 제정으로 경매입찰자 보호책이 강화되고, 경매절차가 간편하게 바뀌면서 법원 경매가 고수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 인식하고, 전문가의 도움 없이 부동산 경매에 참여하는 사람들이 부쩍 많이 늘어나고 있습니다.

  필자본인도 경매분야에 관해서는 내세울만한 경험이 없기 때문에 기존의 단편적인 정보들을 참고하여 경매부동산 선택요령을 알기 쉽게 재구성해 보았습니다. 

▶ 경매정보의 취사선택

1. 신문공고 - 원칙적으로 모든 경매물은 사전에 신문공고를 하게 되어 있는데, 신문공고의 내용은 사건번호, 경매물의 소재지, 용도, 면적, 가격 등 기본적인 사항뿐이므로 일단 관심이 가는 경매물이 나타나면 등기부등본을 확인하여 권리관계의 내용을 파악한 후 직접 경매법원 민사집행과를 방문하여 물건명세서를 열람하여야 합니다.

2. 그러나 요즘에는 이러한 수고를 하지 않더라도 경매정보지나 온라인 경매정보를 이용하면 간편하게 경매현황과 경매물의 권리관계등을 파악할 수 있는데, 경매정보제공사이트의 예를 들자면 www.taein.co.kr, www.grinnet.co.kr, www.ten.co.kr, www.infocare.co.kr, www.moneytechi.com 등 여러 곳이 있습니다.

3. 주의 할 점은 종종 터무니 없는 정보를 돈을 받고 판매하는 부도덕한 사이트도 많이 있으니, 특정한 사이트의 정보를 그대로 신뢰하기 보다는 다소 수고롭더라도 다양한 경매정보를 입수하여 대법원 경매정보를 중심으로 종합, 취사선택하여야 합니다.

4. 자! 이제 관심이 있는 지역에서 어떤 물건이 경매 시장에 나오고 있는지 여유를 가지고 확인해 보면서 타겟이 나타나기를 차분히 기다려봅시다. 1년에 한타만 잘 쳐도 재미가 괜찮을 것이니 조급해 할 필요는 없습니다.

▶ 경매의 위험성

1. 경매에는 많은 위험이 내제되어 있습니다. 위에서 본바와 같이 경매 공고시에 기본적인 사항만 공고될 뿐 경매 공고나 기록에 나타나지 않는 복병들이 종종 숨어 있습니다. 예컨대 법정지상권, 유치권, 주위통행권, 기타 취득시효 등 다양한 내막이 숨어 있을 수 있는데, 권리분석 서비스를 해주는 사이트도 있으나 모두 유료인데다 법률전문가가 아닌 공인중개사들이 제공하는 정보이므로 참고사항 정도로 여겨야 합니다.

2. 경매위험에 적절히 대처하기 위해서는 목적물에 대한 경제성 뿐 만 아니라 법률관계를 정확히 분석해야 하는데, 법률관계를 파악하기 위해서 필요한 자료 중 대표적인 것은 등기부 등본과 물건 명세서입니다.

▶ 부동산등기부의 확인

1. 부동산등기부상의 권리관계의 우열은 물권과 물권사이에 있어서는 접수일자의 우선순위에 의해 판단하는 것이고, 등기원인 일자에 의해 우열이 가려지는 것이 아님을 주의해야 합니다.

2. 등기용지는, 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는 <표제부>, 소유권에 관한 사항을 기재하는 <갑구>, (근)저당권, 전세권, 지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리관계를 기재하는 <을구>로 구성되어 있으며, 각 해당되는 용지 양식의 제일 윗 부분에 표시되어 있습니다.  

3.. 등기부에 기재된 각 등기의 우열은 순위번호에 의해 가려지며, 순위번호에 '0부기0호'라고 기재된 부기등기는 앞의 숫자인 주등기의 순위에 따르고, <갑구>와 <을구> 간의 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 가려지며, [가등기]에 의하여 본등기를 하면 [가등기]의 순위가 본등기의 순위로 됩니다.

4. 토지등기부 <표제부>에는 처음으로 등기한 년월일과 지번, 지목, 면적 등이 기재되어 있으며, 건물등기부<표제부>에도 처음으로 등기한 년월일과 소재지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다. 아파트나 연립주택 등과 같은 집합건물의 경우에는 1동의 건물 전체에 대한 <표제부 (1동의 건물의 표시)>와 구분된 각 세대의 건물에 대한 <표제부(전유부분의 건물의 표시)>가 따로 있어 2장이 됩니다 

가. 표제부 확인 - 표제부에서 주위깊게 보아야할 사항은 소재지번, 건물번호 및 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지를 확인하고 감정된 부동산의 면적을 확인하는 것입니다.  표제부란에 기재되지 않은 면적이 감정 가격에 포함돼 있다면 제시 외 부분으로 평가되었는지 여부도 꼭 확인해야 한다. 만일 평가되지 않았다면 추후 소유자와 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

나. 갑구 확인

(1) 갑구에는 소유권에 관한 사항, 즉 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있으며, 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다.  

(2) [압류]는 채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것이고, [가압류]는 통상 위와 같은 채무명의를 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것이므로 변제 등으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다. ▶[가처분]은 소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 구하거나 등기된 소유권의 말소를 구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유권자의 처분행위를 금해둔 것이므로, 후일 소송에서 그가 승소 할 경우에는 위 [가처분]등기 이후의 등기가 말소될 가능성이 있습니다.

(3) 〔(강제,임의)경매신청]등기는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분됩니다. 당해 부동산이 경락되고 그 대금이 완납되면,(근)저당권, 가등기담보권, 압류효력 발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류등기 등 '경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입'등기는 말소됩니다

(4) [예고등기]는 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

(5) [가등기]는 가등기권리자가 후일 본등기를 하기위해 순위를 확보해둔  등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 여기 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 [가등기] 이후의 모든 등기는 직권으로 말소됩니다.

다. 을구 확인

(1) 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재합니다.  

 

(2) [근저당권]은 당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어  있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것이어서, 실제 채무액이 얼마인 지는 관계인들을 통해 따로 확인해야 알 수 있습니다. 을구에서 반드시 확인해야 할 사항은 최초 근저당 설정일이다. 을구의 최초 근저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 하기 때문입니다. 그리고 최초로 설정된 근저당의 설정금액도 확인해야 하는데 그 금액이 소액일 경우, 즉 변제가 가능한 금액일 경우 차순위 임차인이 대위변제를 통해서 선순위 임차인으로 나타날 수 있기 때문이다. 한편 근저당권의 채권최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

 

(3) [전세권], [지상권], [지역권]은 그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동산에 중복되어 성립할 수 없습니다.

▶ 입 찰

1. 입찰장소는 경매법원입니다.

2. 입찰절차는 집행관이 주재하며 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하게 하고, , 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다.

3. 입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그밖에 입찰보증금액도 기재한다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 합니다.

4. 입찰표 및 입찰보증금의 제출

가. 입찰표의 제출 - 입찰표는 입찰기일에 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하여야 하며 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다.

나. 입찰보증금의 제출 - 입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액이다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 제공하도록 되어 있습니다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 합니다.

다. 입찰 종결  

(1) 입찰의 마감 및 개찰 - 입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의개봉, 즉 개찰을 실시한다. 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다.

(2) 최고가매수인의 결정 - 개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고, 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정하는데, 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하고, 추가입찰 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정합니다.

(3) 차순위매수신고인의 결정 - 차순위매수신고인은 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있는데 차순위매수신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능합니다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것입니다. 차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정합니다.

(4) 입찰절차 종결의 고지 - 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 공개하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다.

(5) 입찰보증금의 반환 - 집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환합니다. .